Zagadnienie dobrej wiary w sprawach dotyczących wzniesienia budynku na cudzym gruncie – art. 231 k.c.

Aktualnie prowadzimy w kancelarii interesująca sprawę dotyczącą wzniesienia budynku na cudzym gruncie. Zgodnie z dyspozycją art. 231 § 1 k.c. samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W myśl art. 231 § 2 k.c. roszczenie właściciela o wykup działki może być skierowane przeciwko temu “kto wzniósł budynek lub inne urządzenie”. Legitymowanym czynnie jest każdoczesny właściciel rzeczy. Legitymowanym biernie może być zarówno posiadacz samoistny, jak i zależny w dobrej lub w złej wierze. Roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek przechodzi zarówno na jego spadkobiercę, jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej; w obydwu wypadkach przesłanką nabycia roszczenia przez następcę prawnego posiadacza jest przejście na niego posiadania zajętej pod budowę działki gruntów.

Przesłankę samoistnego posiadania ocenia się zgodnie z art. 336 k.c. Analizując przesłankę posiadania samoistnego warto zauważyć, że w orzecznictwie podkreśla się, że nietrafne jest twierdzenie, iż użytkownik wieczysty jest posiadaczem samoistnym gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste, a samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego polega na faktycznym wykonywaniu władztwa nad tą nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Roszczenie o przeniesienie własności nie przysługuje również posiadaczowi zależnemu, który włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność lub użytkowanie wieczyste. Takiej osobie w momencie zwrotu gruntu właścicielowi mogłoby przysługiwać co najwyżej roszczenie o zwrot nakładów (wyr. SN z 7.12.2017 r., II CSK 184/17, Legalis).

Należy pamiętać, że konieczną przesłanką roszczenia wywodzonego z art. 231 § 1 k.c. jest warunek dobrej wiary inwestującego posiadacza samoistnego. Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Wymagany stan dobrej wiary odnosi się do posiadania samoistnego, a nie do prawa wzniesienia budynku. Niezbędne jest stwierdzenie dobrej wiary w okresie budowy – moment wzniesienia budynku. Zatem późniejsza utrata przymiotu dobrej wiary nie szkodzi już inwestującemu posiadaczowi, bo mala fides superveniens non nocet[1]. W złej wierze pozostaje również posiadacz, który przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć (zorientować), że nie przysługuje mu prawo własności. Dobrą wiarę posiadacza samoistnego ocenia się na moment wznoszenia budynku. Ocena spełnienia przesłanki dobrej wiary powinna być dokonywana na moment wznoszenia budynku lub innego urządzenia (w wyr. SN z 30.12.1976 r., III CRN 292/76, OSNC 1977, Nr 8, poz. 141, wyrażono opinię, iż dobra wiara musi istnieć w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy). Przez wzniesienie budynku rozumie się zazwyczaj co najmniej postawienie budynku w stanie surowym. Posiadacz może żądać przeniesienia na niego własności gruntu zajętego pod budowę wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z wzniesionego budynku lub innej budowli za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przed wytoczeniem powództwa warto skonsultować się radcą prawnym lub adwokatem w celu indywidualnego omówienia sprawy. Zapraszamy Państwa do kontaktu z nami: https://kancelaria-bonaartis.pl/kontakt/

[1] Zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny z dnia 22 września 2022 roku, sygn. akt: I Aca 15/16.