Zmiany wprowadzone nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła szereg zmian regulujących zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego gminy, w tym między innymi:

• nowelizacją tą został wprowadzony do ustawy nowy akt planistyczny – plan ogólny – który ma zastąpić dotychczas uchwalane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan, odmiennie niż studium, jest aktem prawa miejscowego, którego ustalenia będą stanowiły podstawę do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W planie tym zostaną oznaczone strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz dostępność urbanistyczna. Można w nim będzie też ustalić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej. Gminy mają czas na sporządzenie planów ogólnych do końca 2025 r.
• zmianami zostały objęte również regulacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy obowiązują bezterminowo i zgodnie z przyjętą regulacją, zachowają one bezterminową ważność, jeżeli staną się prawomocne przed 31.12.2025 r.. Natomiast dla nowych decyzji o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne po tej dacie, okres obowiązywania będzie ograniczony do 5 lat od dnia uzyskania prawomocności. Nowelizacją zmieniono również przepisy określające obszar na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej – dotychczas obszar taki był wyznaczany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu (minimum 50 metrów). W wyniku nowelizacji określona została górna granica wielkości obszaru analizowanego w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet w przypadku gdy wymagana trzykrotna szerokość frontu terenu będzie większa.
• nowelizacją wprowadzono nową formę planowania przestrzennego – zintegrowane plany inwestycyjne – sporządzane i uchwalane przez radę gminy, na wniosek inwestora złożony do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W wyniku uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego następuje uchylenie odpowiedniej części miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie planowanej inwestycji. Następstwem podjęcia takiej uchwały jest podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy urbanistycznej, pomiędzy gminą a inwestorem, określającej zobowiązania inwestora dotyczące np.: kosztów uchwalenia planu, przekazania nieruchomości, czy częściowego finansowania inwestycji.
• ustawa przewiduje również stworzenie nieodpłatnego rejestru urbanistycznego będącego źródłem informacji i danych planistycznych. Przepisy dotyczące rejestru wejdą w życie od 2026 r. W rejestrze tym właściwe organy administracji publicznej będą zobowiązane umieszczać dane związane z zagospodarowaniem przestrzennym, w tym: uchwały, wnioski, projekty planów, wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, projekt audytu krajobrazowego, uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planów, wnioski o sporządzenie zmian w mpzp, wnioski o wydanie warunków zabudowy, decyzje o warunkach zabudowy czy rozstrzygnięcia nadzorcze stwierdzających nieważność aktów planowania przestrzennego.
• wprowadzono także zmiany dotyczące partycypacji społecznej – które mają na celu uproszczenie i ułatwienie udziału społeczeństwa w konsultacjach związanych
  z uchwalaniem planów zagospodarowania przestrzennego, w tym poprzez umożliwienie wnoszenia w ramach konsultacji uwag w formie elektronicznej, czy wyznaczanie terminu, miejsca i sposobu konsultacji w taki sposób, aby mogła w nich brać udział jak największa liczba zainteresowanych.
• W wyniku nowelizacji wprowadzono obszary uzupełnienia zabudowy, mające na celu zapobieganie nadmiernemu rozprzestrzenianiu się zabudowy w sposób przypadkowy. Po wprowadzeniu zmian wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko na obszarach, dla których w planie ogólnym przewidziano specjalny obszar uzupełnienia zabudowy. Jeżeli inwestycja będzie planowana poza takim obszarem, co do zasady gmina nie będzie mogła wydać decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczas decyzje o warunkach zabudowy są wydawane dla wszystkich terenów, które nie zostały objęte obowiązującym miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego.
• wprowadzono nowy tryb przyjmowania planów dla inwestycji strategicznych – po nowelizacji, Rada Ministrów będzie mogła wystąpić do wojewody o wydanie zarządzenia w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa Państwa lub gospodarki narodowej.

Ponadto, ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw w art. 14 pkt 2 nadała nowe brzmienie art. 7 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wymienionym przepisem, nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepis ten ma zastosowanie jako wyjątek od zasady wyrażonej w art. 7 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodnie z którą przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagających zgody, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli potrzebują Państwo porady związanej z przeznaczeniem gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.