Zniesienie współwłasności nieruchomości

Sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłaścicieli) nie jest niczym nietypowym. Może ona wynikać z tego, że właśnie w taki sposób współwłaściciele postanowili nabyć nieruchomość.

Współwłasność nieruchomości może także powstać na skutek dziedziczenia bądź być skutkiem rozwodu i zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami.

W zasadzie w każdej chwili, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, można uruchomić procedurę zmierzającą do wyjścia ze współwłasności (zniesienia współwłasności). W przypadku nieruchomości wchodzących w skład spadku oraz dzielonych w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków procedura ta posiada pewne odrębności, jednak co do zasady pozostaje bardzo podobna.

Jak można znieść współwłasność nieruchomości?

Jeśli współwłaściciele są zgodni, co do sposobu zniesienia współwłasności, wystarczające jest zawarcie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Koszty są w tym wypadku nieco wyższe, jednak czas przeprowadzenia procedury jest bardzo krótki i najczęściej wszystko udaje się załatwić na jednym spotkaniu u notariusza.

W celu obniżenia kosztów zgodnego zniesienia współwłasności istnieje możliwość zgłoszenia odpowiedniego wniosku do sądu. Sąd może dokonać podziału już na pierwszej rozprawie, która (w zależności od ilości spraw w sądzie) wyznaczana jest 2 – 3 miesiące od złożenia odpowiedniego wniosku.

Z kolei jeśli współwłaściciele pozostają w sporze co do sposobu zniesienia współwłasności (np. każdy z nich chce w całości zatrzymać nieruchomość dla siebie, albo uważa, że spłaty żądane przez pozostałych są za wysokie) pozostaje jedynie sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.

Sposoby zniesienia współwłasności

Dokonać zniesienia współwłasności można na 3 sposoby:

1. Poprzez podział fizyczny nieruchomości. Np. podział pola na dwie mniejsze działki, bądź wydzielenie w domu mieszkalnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Taki sposób podziału będzie jednak niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze  społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Mowa tu np. o sytuacji, kiedy działka jest zbyt mała, żeby podzielić ją pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.
2. Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości na wyłączną własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (kilku z nich) z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych. Jeśli wszystko dzieje się w ramach zawartej umowy lub ugody sądowej, współwłaściciele sami ustalają pomiędzy sobą wysokość i termin spłat. Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości ustalana jest przez biegłego sądowego (za co płacą uczestnicy postępowania), a wg tej wartości sąd ustala rozmiar spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy, niż 10 lat. W praktyce jednak zazwyczaj sąd orzeka, że dokonanie spłaty pozostałych współwłaścicieli musi nastąpić w przeciągu roku, dwóch lub trzech lat. W przypadku sprawy sądowej często jest tak, że co najmniej kilku dotychczasowych współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność. Wówczas to sąd decyduje, któremu z nich przypadnie nieruchomość. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd. Okoliczności te należy wykazać przed sądem w trakcie postępowania dowodowego.
3. Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest właśnie zarządzenie jej egzekucyjnej sprzedaży, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli. Taki sposób podziału jest najmniej opłacalny. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania sądowego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje (niemałe) wynagrodzenie i koszty sprzedaży. Znacznie taniej i szybciej współwłaściciele mogą sami sprzedać nieruchomość, bez sądu i bez komornika i podzielić się pieniędzmi zgodnie z wartością przysługujących im udziałów. W takim przypadku należy złożyć do sądu wniosek o zawieszenie postępowania o zniesienie współwłasności i spróbować zbyć nieruchomość na wolnym rynku. Konieczne jest, by wniosek o zawieszenie postępowania był zgodny – to znaczy, że na taki krok musi przystać każdy ze współwłaścicieli.

Współwłasność nieruchomości można znieść w drodze umowy notarialnej lub w postępowaniu przed sądem. Jeśli decydujemy się na pierwszą z tych możliwości, wszyscy współwłaściciele muszą być zgodni co do sposobu podziału.

Współwłasność można znieść również na drodze sądowej. W takim przypadku strony mogą ale nie muszą być zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności – znajdzie to swój wyraz w wysokości wpisu, który należy uiścić dla zainicjowania postępowania.

Sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, zasądzając na rzecz pozostałych spłaty. Może również postanowić o dokonaniu podziału nieruchomości, przyznając każdemu ze współwłaścicieli prawo własności części nieruchomości, którą dotąd współposiadali. W takim przypadku sąd orzeka o spłatach i dopłatach – tak, by uczestnik, który dostał mniejszą część nieruchomości, niż wynika to z przysługującego mu udziału, otrzymał stosowną rekompensatę finansową. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub dokonanie podziału w taki sposób, że współwłaściciel poszerzył swoje prawo własności ponad swój udział może skutkować obowiązkiem podatkowym.

Podział fizyczny nieruchomości ma pierwszeństwo przed jej sprzedażą. Jeśli nikt spośród współwłaścicieli nie chce lub przejąć rzeczy na własność lub nikogo nie stać na spłatę pozostałych, sąd zarządza sprzedaż licytacyjną nieruchomości. Można również sprzedać nieruchomość we własnym zakresie, bez pośrednictwa sądu, co jest korzystniejsze dla stron.