Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 r. wprowadziła szereg istotnych zmian również w zakresie przekształcania gruntów rolnych. Dlatego ważne wydaje się przybliżenie czytelnikom naszego bloga najważniejszych zagadnień z tym związanych.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 6) ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przez zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne rozumie się ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych.

Sposób w jaki dokonamy zmiany przeznaczenia należących do nas gruntów rolnych zależy przede wszystkim od miejsca ich położenia, klasy użytków rolnych oraz o tego czy na terenie gminy, w której znajduje się nasza nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że wszystkie grunty rolne, niezależnie od klasy użytku, położone w granicach administracyjnych miast, są wyłączone z zastosowania rozdziału drugiego ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadzającego ograniczenia w przeznaczaniu gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co wynika wprost z art. 10a tej ustawy. Jeżeli więc planujemy budowę na działce, która w ewidencji gruntów i budynków gminy miejskiej figuruje jako użytek rolny to nie musimy przeprowadzać skomplikowanej procedury zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze ponieważ grunt taki jest z mocy prawa odrolniony. W takim przypadku, konieczne będzie jedynie przeprowadzenie postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Procedura zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne ma zatem zastosowanie wyłącznie do gruntów rolnych położonych poza granicami administracyjnymi miast i jest uzależniona od klasy bonitacyjnej gruntu rolnego oraz od zapisów aktów planowania przestrzennego obowiązujących na danym terenie.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Z obowiązku tego zwolnione zostały tylko grunty rolne klas I–III położone na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), do których – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy zmieniająca ich przeznaczenie.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klas I-III, objętych obowiązkiem uzyskania zgody ministra do spraw rozwoju wsi, może zostać zrealizowana wyłącznie w trybie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, co wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Natomiast, dla gruntów rolnych klas I-III, które w planie ogólnym gminy znajdą się na obszarze uzupełnienia zabudowy i nie zostaną objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możliwa będzie zmiana ich przeznaczenia również w drodze decyzji o warunkach zabudowy, jednak dopiero po uchwaleniu planu ogólnego gminy na terenie której się znajdują. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu nadanym nowelizacją z 2023 r. gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 r. Do chwili uchwalenia w danej gminie planu ogólnego i określenia w nim obszarów uzupełnienia zabudowy skorzystanie z możliwości zmiany przeznaczenia gruntu rolnego w trybie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy) nie jest możliwe.

Grunty rolne IV – VI klasy nie są objęte obowiązkiem uzyskania zgody ministra do spraw rozwoju wsi na ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania tych gruntów. Dlatego, zmiana ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy nie wymaga uzyskania takiej zgody. Ponadto, w stosunku do gruntów tej klasy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwa będzie zmiana ich przeznaczenia na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli grunty te znajdą się na obszarze uzupełnienia zabudowy. Nowelizacją z 2023 r. do przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodana została bowiem nowa przesłanka, aby teren objęty wnioskiem o wydanie takiej decyzji był położony na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy, w jego obecnym brzmieniu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (ewentualnie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem),
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych
  i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,
  z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w wymienionych w tym przepisie obszarach ograniczonego korzystania z nieruchomości związanych z ustanowionymi strefami ochronnymi sieci przesyłowych.

Szczególna regulacja dotyczy zmiany zagospodarowania terenu na potrzeby instalacji odnawialnych źródeł energii. Zgodnie z art. 58  ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, zmiana zagospodarowania terenu dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych, na użytkach rolnych klasy IV – o określonej w przepisie mocy, lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej oraz na gruntach innych niż wskazane powyżej, może nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

W art. 59 ust. 1-3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, ustawodawca określił zasady stosowania nowej regulacji w okresie przejściowym. Zgodnie z tym przepisem:

• przepisy dotychczasowe mają zastosowanie do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowelizacji (ust. 1)
• przepisy dotychczasowe dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy z pominięciem przesłanki, zgodnie z którą teren objęty wnioskiem musi być położony na obszarze uzupełnienia zabudowy, stosuje się do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (ust. 2),
• wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku, gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin.

Reasumując, złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej ustalenia przeznaczenia gruntu rolnego klasy IV-VI, na dotychczasowych zasadach (oczywiście w przypadku gdy grunt ten nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), jest możliwe wyłącznie do dnia 31 grudnia 2025 r. W przypadku wniosków złożonych od dnia 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na nowych zasadach i pod warunkiem, że zostanie uchwalony w danej gminie plan ogólny. Dlatego, jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości rolnej znajdującej się poza miastem, nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, na której zamierzasz w najbliższym czasie realizować nową inwestycję budowlaną wymagającą ustalenia warunków zagospodarowania terenu, to najlepiej jest złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do dnia 31 grudnia 2025 r.

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych, zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii Bona Artis.