Czy można zabudować taras?

W praktyce naszej pracy w kancelarii bardzo często spotykamy się z pytaniami czy można zabudować taras? Takie rozwiązanie często jest bardzo korzystne w celu powiększenia mieszkania. Odpowiedzi należy szukać w prawie budowlanym oraz w ustawie o własności lokali.

Prawo budowlane

W pierwszej kolejności, trzeba określić czym będzie zabudowa tarasu. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2017.1332 ) nie definiuje pojęcia zabudowy, konieczne będzie posiłkowanie się orzeczeniami sądów administracyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 29 listopada 2013 roku, Sygn. akt. II SA/Po 905/13 stwierdził „Roboty budowlane polegające na zabudowie zadaszonego tarasu, w wyniku czego powstaje nowe pomieszczenie użytkowe, stanowi rozbudowę obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 6 p.b.”

Artykuł 3 pkt 6 w/w ustawy stanowi zaś, iż przez pojęcie budowy należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Rozbudowa obiektu budowlanego, jest to wykonywanie robót budowlanych w wyniku, których dochodzi do zmiany, zwykle powiększenia istniejącego już obiektu budowlanego. Znajduje to potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 kwietnia 2017 roku, sygn. akt IV SA/Po 208/17 „Powszechnie przyjmuje się zaś, że przez rozbudowę należy rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość. Chodzi w tym przypadku o “zmianę” charakterystycznych parametrów w kierunku ich “powiększenia”, w szczególności skutkującą powiększeniem istniejącego obiektu budowlanego o dodatkowe pomieszczenie”

Regulacje dotyczące spółdzielni mieszkaniowych

Działalność spółdzielni mieszkaniowych reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. Art.  27. tejże ustawy przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów ustawy o własności lokali w następujący sposób:

1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy, o której mowa w ust. 2, o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2, art. 241 i art. 26. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 ustawy, o której mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa liczy więcej niż trzy wyodrębnione lokale, zalicza się do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną znajdą zatem zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, a nie Kodeksu cywilnego.

Art.  20 ust. 1 ustawy o własności lokali mówi, że: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.” (przepis obowiązuje w obecnym kształcie od dnia 1.01.2020 r.). Kolejne przepisy mówią z kolei o tym, że czynności zwykłego zarządu zarząd sprawuje samodzielnie. Kwestią wymagającą bardziej obszernego wyjaśnienia jest procedura uzyskiwania zgody na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Tryb podejmowania uchwały mającej na celu wyrażenie zgody na zabudowę tarasu reguluje art. 23 ustawy o własności lokali. Przewiduje on dwa sposoby podejmowania uchwał przez właścicielu lokali: na zebraniu właścicieli lokali bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej niezbędne jest uzyskanie zgody większości właścicieli lokali 50 plus 1 i podjęcie uchwały.

Procedura zabudowy tarasu jest zatem dość złożona. Podejmując działania w celu przeprowadzenia zamierzenia budowlanego warto skorzystać z pomocy profesjonalisty, który pomoże nam w zawiłościach prawnych.