Co to jest samowola budowlana i jak jej uniknąć?

Samowola budowlana jest bardzo częstym tematem w praktyce pracy w kancelarii. W pierwszej kolejności należy zdefiniować pojęcie samowoli budowlanej.

Co to jest samowola budowlana?

Przez samowolę budowlaną należy rozumieć budowę obiektu:

  • bez pozwolenia na budowę,
  • bez zgłoszenia,
  • w razie wydania sprzeciwu do zgłoszenia.

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia nie tylko w przypadku wybudowanego już obiektu, ale też w sytuacji przystąpienia do robót budowlanych przed wydaniem ostatecznej decyzji.

W przypadku wymogu uzyskania pozwolenia na budowę starosta ma 65 dni na wydanie ostatecznej decyzji (oczywiście pod warunkiem, że dokumentacja jest pełna i zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), natomiast w przypadku wymogu zgłoszenia inwestor powinien czekać 30 dni na tak zwaną milczącą zgodę.

Ponadto samowolą budowlaną jest prowadzenie prac budowlanych niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami. Chodzi tu głównie o sytuacje, kiedy nie ustanowiono kierownika budowy, nie jest prowadzony dziennik budowy bądź następują rozbieżności względem projektu budowlanego.

Definicja samowoli budowlanej obejmuje także bezprawne dobudowywanie części obiektów. W praktyce bardzo często zdarza się, że po pierwszym okresie użytkowania obiektu właściciele postanawiają go rozbudować, jednak zapominają ponownie ubiegać się o pozwolenie lub zgłosić planowaną inwestycję.

Aby uniknąć samowoli budowlanej trzeba wiedzieć, kiedy konieczne jest wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczające będzie samo zgłoszenie – należy sięgnąć do art. 29 i 30 upb. W obu tych przepisach ustawodawca posługuje się tzw. wyliczeniem negatywnym, co oznacza, że nie określa wprost, kiedy niezbędne jest pozwolenie a kiedy zgłoszenie, ale wylicza przypadki, które takiego pozwolenia czy zgłoszenia nie wymagają.

Konsekwencje wybudowania budynku bez pozwolenia

Konsekwencjami samowoli budowlanej czyli wybudowania budynku bez pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia zgodnie z Prawe budowlanym są:

  1. Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego, który zgodnie z art. 48 ust. 1 przedmiotowej ustawy wdaje organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji.
  2. Legalizacja samowoli budowlanej nazywana inaczej amnestią budowlaną. Zgodnie z art. 48a Prawa budowlanego w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację. Wniosek ten może wnieść gdy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Jeśli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Podmioty te zobowiązane są również do wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części. Wysokość opłat legalizacyjnych przewiduje art. 49d Prawa bankowego, która w stosunku do lokali usługowych może wynieść nawet 300 000 zł. Prawo budowlane przewiduje również uproszczone postępowanie legalizacyjne, które wszczyna organ nadzoru budowlanego, jeśli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.
  3. W przypadku samowoli budowlanej oraz gdy roboty budowlane były wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

Rozpoczynając bardzo wymagający proces legalizacji samowoli budowlanej zawsze warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika adwokata lub radcy prawnego, który we współpracy z architektem przeprowadzi Państwa przez procedurę legalizacyjną.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:

telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl

Add a Comment

Your email address will not be published.

Call Now Button