Spór o nieruchomość z samorządem terytorialnym – historia z Kancelarii

Niewielkie niedopatrzenia przy kupnie nieruchomości mogą po kilku latach przysporzyć licznych problemów. Przekonał się o tym nasz Klient, który przed laty nabył nieruchomość, nie przeglądając przy tym mapy geodezyjnej. Po kilku latach, przy okazji prac na terenie nieruchomości, zatrudniony geodeta uświadomił Klienta, że granice nieruchomości nie pokrywają się z terenem rzeczywiście użytkowanym – fragment ogrodzenia, brama wjazdowa i wjazd na posesję umiejscowione są bowiem na niewielkiej działce należącej do jednostki samorządu terytorialnego. Nie stanowiłoby to większego problemu, gdyby nie fakt, że zajmowana nieruchomość stanowi jedyny racjonalny dostęp do drogi publicznej, użytkowany w tej formie od co najmniej kilkudziesięciu lat.

Klient, jeszcze przed przystąpieniem do postępowania sądowego, zwrócił się do jednostki samorządu terytorialnego z propozycją zakupu niewielkiej nieruchomości, celem uregulowania stanu prawnego. Jednostka, po kilku latach milczenia, wystąpiła z propozycją sprzedaży działki, pod warunkiem uiszczenia opłaty za bezumowne korzystanie z niej, w wysokości przekraczającej wielokrotnie wartość fragmentu gruntu – wyliczenia zostały dokonane przez rzeczoznawcę z ramienia jednostki. Co istotne, w poczet okresu bezumownego korzystania zaliczony został czas procedowania przez jednostkę samorządu terytorialnego wniosku Klienta o sprzedanie mu ziemi – trwało to kilka lat.

Pierwszym krokiem Kancelarii było wszczęcie postępowania w przedmiocie wyznaczenia na spornej nieruchomości drogi koniecznej – dostęp do drogi publicznej mógł być bowiem realizowany, w sposób racjonalny, jedynie przez niewielką nieruchomość stanowiącą własność jednostki samorządu terytorialnego. Oprócz tego należało odeprzeć argumentację jednostki w sprawie o zapłatę za bezumowne korzystanie, wskazując m.in. na przeszacowanie naliczonej kwoty a także zarachowanie w poczet okresu bezumownego korzystania czasu jaki jednostka poświęciła na procedowanie wniosku Klienta.

W procesie dotyczącym drogi koniecznej Sąd powołał biegłego geodetę, celem wytyczenia szlaku służebnego. Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką, biegły zaproponował kilka wariantów poprowadzenia szlaku. Działanie Kancelarii polegało na przychyleniu się do jednej z zaproponowanych opcji, z jednoczesnym sprzeciwem wobec pozostałych.

Opisywana sprawa należy do złożonych, szczególnie z uwagi na podmiot – jednostkę samorządu terytorialnego. Początek sprawy miał miejsce w trybie postępowania administracyjnego, po którego przeprowadzeniu jednostka samorządu terytorialnego wysunęła roszczenie cywilne. Miało to wpływ przede wszystkim na sposób odpierania argumentacji w sporze o zapłatę za bezumowne korzystanie, w którym sięgnięto do ogólnych zasad procedury administracyjnej, takich jak zasada szybkości postępowania, czy zasada pomocy stronie. Stanowi także przykład szkody wywołanej brakiem znajomości prawa – Klient nie miał bowiem pojęcia o możliwości żądania wyznaczenia drogi koniecznej, podjął próbę rozwiązania zaistniałej sprawy w sposób, który wydawał mu się właściwy.

Tego typu historie pokazują, jak istotna jest weryfikacja stanu prawnego, przed przystąpieniem do czynności tak doniosłej, jak nabycie własności nieruchomości.