Czym jest wada fizyczna nieruchomości?
Wielu klientów, przychodzących po poradę prawną do naszej Kancelarii, związaną z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi za wady, po zakupie nieruchomości zaczęło się borykać z problemem wystąpienia wad fizycznych w nieruchomości.
Mając na uwadze Państwa pytania w tym zakresie, poniżej wyjaśniamy, czym jest wada fizyczna nieruchomości.
Zgodnie z kodeksem cywilnym „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową”. Kodeks cywilny w art. 556(1) par. 1 pkt 1 wymienia przykładowo cztery rodzaje sytuacji, kiedy mamy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia
Skontaktuj się z nami — krótko opisz sprawę, a my wrócimy z odpowiedzią i propozycją dalszych kroków.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.
Przy analizie powyższego kryterium, będziemy brać pod uwagę w szczególności typowy użytek rzeczy danego rodzaju. W przypadku nieruchomości najprościej mówiąc chodzi o określenie, na jakie cele ma być ona wykorzystywana – np. na cel mieszkalny, gospodarczy, na prowadzenie działalności gospodarczej. W niżej cytowanym orzeczeniu Sąd za wadę fizyczną uznał zagrzybienie oraz zawilgocenie nieruchomości, wskazując, iż przebywanie w tego typu pomieszczeniach jest szkodliwe dla zdrowia, a tym samym taki lokal nie posiada właściwości pozwalających na jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.
„W ocenie Sądu ponad wszelką wątpliwość uznać należy, że zjawisko tego rodzaju i o takich rozmiarach jak na zdjęciach, umiejscowione w pomieszczeniach przeznaczonych do pobytu i zamieszkiwania przez ludzi, stanowi wadę fizyczną nabytego przez powodów lokalu w rozumieniu art. 5561 § 1 pkt 1 KC, gdyż sprawia znaczącą uciążliwość i utrudnienie w jego użytkowaniu i obniża jego wartość przynajmniej o koszty robót niezbędnych do bieżącego osuszenia i usunięcia zagrzybienia, nie wspominając o ewentualnych kosztach usunięcia przyczyny tych zjawisk. Nie sposób przy tym przyjąć, aby lokal z takimi wadami miał właściwości niezbędne do użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, skoro powszechnie wiadomo, że są to zjawiska niesprzyjające zachowaniu zdrowia” (Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie – I Wydział Cywilny z dnia 25 marca 2021 r. I C 557/18)
Inne wady fizyczne, które można wskazać w tym miejscu tytułem przykładu, to nieszczelność okien, problemy z instalacją grzewczą, wentylacją – powszechnie bowiem wiadomo, iż lokal przeznaczony na cele mieszkalne powinien takie właściwości posiadać. Można sobie wyobrazić także sytuację, kiedy kupujący nabywa dom z basenem, a w czasie próby jego uruchomienia okazuje się, iż nie da się go uruchomić i tym samym nie można go wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem. Przepis ten można odnieść również do części wspólnych nieruchomości np. garaży lub piwnic – kiedy pomieszczenia te są zalewane przy większych opadach, co uniemożliwia parkowanie samochodu bez uszczerbku dla pojazdu lub przechowywanie rzeczy tak, by nie uległy one zniszczeniu.
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
Jak się wydaje, z taką sytuacją w przypadku nieruchomości będziemy mieć często do czynienia, kiedy nabywca decyduje się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Wtedy bowiem najczęściej sprzedający składają zapewnienia co do stanu nieruchomości.
Jako ciekawy przykład z orzecznictwa Sądów w tym temacie, można wskazać na sytuację z życia wziętą, kiedy sprzedający, za pośrednictwem biura nieruchomości, zapewnili kupujących o fakcie, iż cała instalacja w budynku została wymieniona. Jak okazało się później, oświadczenie to nie było zgodne z prawdą.
„W realiach niniejszej sprawy przyjąć więc trzeba, że skoro pozwani zapewnili powoda o określonym przymiocie instalacji – a mianowicie o tym, że została wymieniona – nie zaznaczając przy tym, iż cecha ta przysługuje jedynie niewielkim fragmentom tej instalacji, to wskutek tych zapewnień nabywca uzyskał przekonanie, że instalacja w lokalu została wymieniona w całości, choć w rzeczywistości sprzedawany lokal przymiotu tego nie posiadał. Sytuacja taka wypełnia hipotezę art. 5561 § 1 pkt 2 KC”
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
Przesłanka ta nawiązuje do indywidualnego celu, który kupujący sygnalizował sprzedawcy przy zawarciu umowy. Może to być na przykład poinformowanie sprzedającego o tym, iż na terenie danego lokalu kupujący pragnie prowadzić określony rodzaj działalności usługowej albo że chce go przeznaczyć na cele mieszkalne. Sprzedawca, mając wiedzę o tym, iż dana nieruchomość nie nadaje się do określonego celu, jeśli nie poczyni odpowiedniego zastrzeżenia, odpowiada przed kupującym z tytułu rękojmi za wady.
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym
Z powyższą sytuacją mamy do czynienia, kiedy rzecz została wydana kupującemu w stanie niekompletnym – brakuje w niej przykładowo części składowych. W przypadku nieruchomości będzie to często powiązane z treścią zapewnień, jakie padły ze strony sprzedającego, o których wspominamy w poprzednim akapicie. Przykładowo – sprzedający zapewnił kupującego o tym, iż sprzedaje mu umeblowany dom lecz po jego wydaniu okazało się, że meble zostały usunięte z wnętrza nieruchomości, a sprzedający – wbrew zapewnieniom i treści umowy – wydał kupującemu nieruchomości w stanie nieumeblowanym.
Zakwalifikowanie danej wady pod określony „punkt” jest kwestią drugorzędną albowiem wyżej przytoczone wyliczenie ma charakter otwarty. Najważniejszą kwestią jest przy tym stwierdzenie, iż sprzedana rzecz nie jest zgodna z umową.
W celu poszerzenia wiedzy z zakresu praktycznych zagadnień dotyczących prawa budowlanego, zachęcamy Państwa do lektury naszego bloga, gdzie regularnie zamieszczamy wpisy nawiązujące do częstych problemów prawnych z zakresu prawa budowlanego.
Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:
telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl
Zadzwoń lub napisz — wrócimy z odpowiedzią i podpowiemy najlepsze dalsze kroki w Twojej sprawie.
- ✅ szybki kontakt
- ✅ konsultacje: Kraków i zdalnie
- ✅ doświadczeni prawnicy
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.