Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

W toku sprawy prowadzonej przez kancelarię pojawił się przypadek zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wskutek zabudowania przez jednego z współwłaścicieli tarasu przy jego lokalu. Okazuje się, że z pozoru prosta budowa potrafi przysporzyć wielu problemów natury prawnej, gdy chce się ją doprowadzić do końca.

W pierwszej kolejności należy podkreślić charakter operacji mającej na celu przyłączenie fragmentu nieruchomości wspólnej do wyodrębnionego lokalu – będzie to przebudowa nieruchomości wspólnej stanowiąca, zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 pkt 5 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z ust. 2 przywołanego powyżej artykułu do wyrażenia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub w większości przypadków – Spółdzielni mieszkaniowej, ustawa o spółdzielniach w treści art. 27 ust. 2 przewiduje odpowiednie zastosowanie art. 22 ustawy o własności lokali) zgody na podjęcie takiej czynności przez właściciela lokalu wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Sama uchwała nie wystarczy, bowiem zmiana wysokości udziałów w wysokości wspólnej pociąga za sobą zmiany w treści księgi wieczystej urządzonej dla każdego lokalu w danym budynku. Aby dokonać odpowiedniej zmiany w drodze postępowania wieczystoksięgowego podczas głosowania nad uchwałą wymagana jest obecność notariusza, który sporządzi stosowny protokół w formie aktu notarialnego, który następnie będzie stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych. Stronami postępowania wieczystoksięgowego zostają wszyscy właściciele lokali w budynku w którym znajduje się lokal objęty przebudową.