Nabycie własności nieruchomości położnej na cudzym gruncie

Kodeks cywilny oprócz instytucji zasiedzenia przewiduje również możliwość przeniesienia własności części gruntu na rzecz posiadacza samoistnego za odpowiednim wynagrodzeniem na mocy artykułu 231 k.c. W jakich sytuacjach i po spełnieniu jakich warunków będzie to zatem możliwe?

Stosownie do art. 231 § 1 k.c., roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości może powstać, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki:

1. samoistne posiadanie osoby, która wzniosła budynek lub inne urządzenie,
2. dobra wiara samoistnego posiadacza,
3. wzniesienie budynku lub wzniesienie innego urządzenia,
4. wartość wzniesionej budowli znaczenie przewyższająca wartość działki zajętej pod budowę.

Roszczenie o wykup zajętej pod budowę części działki przysługuje jedynie posiadaczowi samoistnemu. Samoistnym posiadaczem jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Ważna jest sama wola władania rzeczą we własnym imieniu, a nie tytuł prawny do niej. W polskim systemie prawa posiadanie samoistne zostało zdefiniowane w art. 336 Kodeksu cywilnego. Posiadacie samoistne powinno obejmować moment wzniesienia budynku, tzn. rozpoczęcie budowy od jej podstaw, kontynuowania i zakończenia budowy. Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. jest oczywiście także wykonanie budowy przez profesjonalnego wykonawcę, ale takiego, któremu zlecił to zadanie wyłącznie samoistny posiadacz gruntu i to na swój koszt. Należy podkreślić, że przedmiotem wykupu jest ta część nieruchomości, która została bezpośrednio zajęta pod budowę wraz z gruntem niezbędnym do korzystania z niego. Posiadanie samoistne może prowadzić do nabycia własności również poprzez zasiedzenie rzeczy. Nie będzie mógł skorzystać z tego uprawnienia np. dzierżawca, najemca czy użytkownik bez względu na czy wniesienie budowli nastąpiło w zgodzie z treścią umowy czy wbrew jej ustaleniom. Kolejną przesłanką niezbędną do skorzystania z uprawnienia przysługującego z mocy artykułu 231 k.c. jest dobra wiara samoistnego posiadacza. Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Dobrą wiarę może wyłączyć wiedza o odmiennym rzeczywistym stanie prawnym oraz niedbalstwo. Ugruntowane orzecznictwo odrzuca tzw. liberalną koncepcję pojmowania dobrej wiary, pozwalającą uznawać za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że “niczyjego prawa nie narusza”. Definicja „budynku” oraz „innych urządzeń” znajduje swoje miejsce w Prawie budowlanym. Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W orzecznictwie powszechny jest natomiast pogląd, iż za budynek należy uważać budowlę mogącą uchodzić „za poważny obiekt gospodarczy”, a więc taki, którego budowa jest znacznie zaawansowana, chociażby nawet nie był wykończony z zewnątrz i wewnątrz.  Ostatnią przesłanką jest wartość wzniesionej budowli, która powinna znaczenie przewyższać wartość działki zajętej pod budowę. Należy podkreślić, iż wszystkie wymienione wyżej przesłanki muszą zostać spełnione łącznie.

Artykuł 231 § 2  k.c. reguluje z kolei roszczenie właściciela o wykup działki przez posiadacza. Oba roszczenia, zarówno posiadacza, jak i właściciela, objęte są wspólną hipotezą: osoba trzecia wzniosła budynek lub inne urządzenie na nienależącym do niej gruncie o wartości znacznie przenoszącej (przewyższającej) wartość tego gruntu. Żądać „wykupu” może także właściciel gruntu (art. 231 § 2). W tej sytuacji roszczenie to może być skierowane przeciwko każdemu, kto wzniósł budynek lub inne urządzenia. W przeciwieństwie do paragrafu pierwszego przesłanka dobrej wiary nie ma tutaj znaczenia – może być to więc żądanie skierowane zarówno do posiadacza samoistnego w złej wierze, posiadacza zależnego w dobrej wierze czy posiadacza zależnego w złej wierze.