Nabywanie niewydzielonych lokali w ramach tzw. „quad usum”

Nabywanie niewydzielonych lokali w ramach tzw. „quad usum”

Konsultując sprawy Klientów daje się zauważyć narastająca, niepokojąca tendencja na rynku deweloperskim – szczególnie w przypadku rynku tzw. „mikroapartamentów” mających powierzchnię mniejszą niż 25 m2, która stanowi minimum do uznania lokalu za mieszkalny – aby sprzedawać udział we własności nieruchomości, zamiast prawa własności lokalu. Celem „przydzielenia” poszczególnym współwłaścicielom mieszkań zawiera się umowę quad usum – umowę o podział nieruchomości wspólnej do korzystania. Należy zwrócić szczególną uwagę na ryzyko płynące z nabywania mieszkań w ten sposób.

Przede wszystkim trzeba mieć na uwadze, że dokonując tego typu operacji nie stajemy się właścicielem lokalu – jesteśmy współwłaścicielami nieruchomości, nasz udział odpowiada natomiast używanej przez nas powierzchni. Wspomniana umowa quad usum zawierana przez współwłaścicieli jest zwykle stosowana do nieruchomości gruntowych albo elementów nieruchomości wspólnej w budynku, w którym zostały wydzielone lokale – na jej podstawie np. obejmuje się we władanie miejsca miejsca parkingowe lub przestrzeń w garażu podziemnym.

Podstawowym ryzykiem płynącym z umowy quad usum jako środka do podziału nieruchomości na mieszkania jest trudność w egzekwowaniu jej postanowień. Prawo własności nieruchomości, jaką jest lokal mieszkalny, bezwzględnie przesądza o prawach właściciela do korzystania i rozporządzania nieruchomością. Tymczasem quad usum jest jedynie stosunkiem umownym pomiędzy współwłaścicielami, który z natury rzeczy wymaga złożenia zgodnych oświadczeń woli stron a także ich współdziałania w wykonywaniu postanowień umowy – podlegając przy tym chociażby regułom wykładni umów. W razie konfliktu między współwłaścicielami, w skrajnych przypadkach może dojść nawet do przymusowej sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Dodatkowymi utrudnieniami jakie – zależnie od konstrukcji umowy – mogą się pojawić jest np. konieczność uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli na czynności takie jak zmiana koloru ścian czy przeprowadzenie remontu, z czym nie mamy do czynienia w przypadku wyodrębnionego lokalu, jeżeli prace nie ingerują w części wspólne budynku.

Niewątpliwie znajdą się osoby, dla których nabycie udziału w prawie własności nieruchomości, będącej przedmiotem podziału umową quad usum będzie bezproblemowe – lub nawet korzystne. Niemniej jednak, z uwagi na opisane potencjalne ryzyka, zalecamy każdorazową konsultację warunków z profesjonalnym prawnikiem.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w sprawach z zakresu stanu prawnego nieruchomości.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia prawnego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:

telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl

Call Now Button