Rękojmia za wady fizyczne nowo wybudowanego domu: jak chronić swoje prawa?

Wybudowanie wymarzonego domu to dla wielu osób życiowy cel. Jednakże marzenie o idealnym domu może zamienić się w koszmar, gdy okazuje się, że nieruchomość posiada liczne wady fizyczne. W takich przypadkach istotną rolę odgrywa rękojmia, która jest kluczowym narzędziem w ochronie praw konsumentów. W niniejszym artykule przyjrzymy się temu, jakie kroki może podjąć poszkodowany, gdy dochodzi do wybudowania domu z licznymi wadami.

Czym jest rękojmia za wady fizyczne nieruchomości?

Rękojmia za wady fizyczne to uprawnienie, które gwarantuje, że sprzedawca odpowiada za sprzedaną rzecz. Odpowiedzialność sprzedawcy jest ograniczona w czasie: uprawnienia z tytułu rękojmi można realizować w terminie 2 lat, gdy chodzi o sprzedaż rzeczy ruchomej, oraz w terminie 5 lat, gdy chodzi o sprzedaż nieruchomości.

Przepisy dotyczące rękojmi są stosowane odpowiednio w przypadku umowy o dzieło. Zgodnie z art. 638 § 1 k.c. do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Przepisy te stosuje się też odpowiednio w przypadku umowy o roboty budowlane, które to umowy są najczęściej zawierane, gdy strony chcą wybudować nowy dom. Zgodnie bowiem z art. 656 § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Oznacza to, że w przypadku wykonania inwestycji, polegającej na budowie nowego domu, inwestor, czyli nabywca domu, jest chroniony przepisami o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Mimo że przedmiotem umowy o roboty budowlane nie jest w takim przypadku nieruchomość, lecz budynek na nieruchomości, to wciąż obowiązuje 5-letni termin na realizację uprawnień. Jak bowiem wskazuje się w literaturze, jeśli w konkretnym przypadku w umowie o roboty budowlane uzgodniony przez strony rezultat będzie stanowił obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, należy uznać, że termin do stwierdzenia wady wynosi 5 lat (E. Zielińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 656).

Jakie prawa ma poszkodowany w przypadku wybudowania domu z wadami?

Gdy nabywca domu, a więc w świetle przepisów o umowie o roboty budowlane: inwestor, stwierdzi wady fizyczne po wybudowaniu domu, ma on szereg praw, które mogą mu pomóc w rozwiązaniu sytuacji. Oto kilka z nich:

1. Prawo do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny lub wynagrodzenia za roboty budowlane. Jeśli wada obniża wartość budynku, to inwestor może jednostronnie obniżyć wynagrodzenie lub cenę. Nie dotyczy to jednak przypadków, gdy wykonawca robót budowlanych niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wadę usunie. Jeśli w powyższym przypadku pomimo obniżenia ceny wykonawca nie będzie chciał zwrócić pieniędzy albo będzie domagał się zapłacenia całego wynagrodzenia (całej ceny), to sprawa najprawdopodobniej zakończy się w sądzie.
2. Prawo do odstąpienia od umowy. Dotyczy to zwłaszcza przypadku, gdyby nowo wybudowany dom nie miał żadnej wartości, tj. np. gdyby jego konstrukcja stanowiła zagrożenie dla każdej osoby w nim przebywającej. Inwestor mógłby w takiej sytuacji od umowy odstąpić.
3. Prawo do żądania usunięcia wady. W przypadku stwierdzenia wad inwestor może żądać od wykonawcy usunięcia na własny koszt wad budynku. Usunięcie może polegać m.in. na wymianie wadliwych elementów czy chociażby przeprowadzeniu remontu określonych pomieszczeń

Jak wygląda postępowanie w sprawie rękojmi za wady fizyczne nieruchomości?

W przypadku zgłoszenia reklamacji przez inwestora, będącego konsumentem, wykonawca robót budowlanych ma obowiązek ustosunkować się do reklamacji w ciągu 14 dni. Jeżeli taki inwestor zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a wykonawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Taka konstrukcja przepisów ułatwia późniejsze ewentualne dochodzenie swoich racji przed sądem.

Podsumowanie

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości stanowi istotne narzędzie w ochronie praw nabywców domów. Poszkodowany, który stwierdzi wady fizyczne nieruchomości, może skorzystać z różnych środków prawnych, aby uzyskać rekompensatę za poniesione szkody. Kluczowa jest jednak świadomość własnych praw oraz umiejętność skutecznego egzekwowania ich w przypadku konieczności. Warto zawsze konsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby mieć pewność co do swoich działań.

Szanowni Państwo, jeśli znajdują się Państwo w podobnej sytuacji i chcieliby skorzystać z usług naszej Kancelarii – zapraszamy do kontaktu. Posiadamy doświadczenie w sprawach związanych z wadami fizycznymi nieruchomości oraz nowo wybudowanych domów.