Dojazd do działki budowlanej

Nie ulega wątpliwościom, iż w przypadku posiadania działki budowlanej kwestią bardzo istotną jest odpowiedni do niej dojazd. Przyczyna braku dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich może mieć różne podłoże. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Kluczowa jest kwestia powszechnego dostępu do takiej drogi – droga taka nie stanowi bowiem własności podmiotów prywatnych, zatem każdy może, bez konieczności uzyskiwania zgody bądź uiszczania opłat, wykorzystywać taką drogę w ruchu pieszym bądź samochodowym.

Regulacja sytuacji, w której nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej została wskazana w art. 145 kc. Treść przepisu wskazuje, iż jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno jednak nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ważnym aspektem jest również to, iż przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Tak więc pod pojęciem nieodpowiedniego dostępu rozumieć należy nie tylko całkowity brak dostępu, ale również dostęp istniejący, jednak niewystarczający pod względem fizycznym (faktycznym) oraz dostęp istniejący, jednak niewystarczający pod względem prawnym.

Na taką interpretację wskazał Sąd Najwyższy w wydanym orzeczeniu z dnia 14 sierpnia 1985 roku, III CZP 44/8, a także w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2007 roku, II CSK 421/06 gdzie wskazano, iż „nieodpowiedni dojazd” może również oznaczać utrudniony dostęp do drogi publicznej ze względu na zły stan techniczny bądź też gdy jest ona nieprzejezdna przez znaczny okres czasu w przeciągu roku. Za „nieodpowiedni” dostęp do drogi uznawana jest również sytuacja, gdy wyjazd z nieruchomości na drogę publiczną stanowi niebezpieczeństwo w kontekście ruchu drogowego – tak stwierdził Sąd Najwyższy w Postanowieniu z dnia 7 lipca 1999 roku, II CKN 786/98. Ocena ta zawsze jednak zależy od konkretnej sprawy i jej stanu faktycznego i powinna być rozstrzygana w sposób indywidualny.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14).

Służebność może zostać ustanowiona również w przypadku przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Ustawodawca uregulował tę kwestię w artykule 151 KC, który stanowi, iż jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może natomiast żądać m.in. ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej. Za ustanowienie służebności właściciel nieruchomości, której granica została przekroczona, ma otrzymać wynagrodzenie. Jego wysokość powinna odpowiadać hipotetycznemu wynagrodzeniu, jakie należałoby zapłacić właścicielowi nieruchomości obciążanej za ustanowienie służebności, o którą chodzi w sprawie.