Czy każda działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej?

W dniu dzisiejszym zajmiemy się kwestią związaną z tym czy każda działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż brak takiego dostępu rodzi wiele niedogodności i w znaczącym stopniu utrudnia użytkowanie nieruchomości gruntowej. Zachęcamy do dalszej lektury naszego artykułu.

Co oznacza stwierdzenie „dostęp do drogi publicznej”?

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu i stanowiskiem doktryny w tym zakresie, a także zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawami, dostęp do drogi publicznej zdefiniowano jako bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej – Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 kwietnia 2008 r., II SA/Bk 45/08 Legalis.

Jak wynika ze stanowiska utrwalonego w piśmiennictwie – dostęp do drogi publicznej rozumieć trzeba również jako dostęp faktyczny pozwalający na realne skomunikowane planowanej inwestycji z drogą publiczną.

Brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku braku dostępu do drogi publicznej

Decyzja o pozwoleniu na budowę nie może zostać wydana, jeśli działka gruntu, której inwestycja dotyczy, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Jest to ważna informacja dla osób, które planują zakup działki. Stanowisko to zostało również potwierdzone w orzecznictwie Sądu „ zgodnie z ustawą Prawo budowlane inwestorzy muszą wykazać dostęp do drogi publicznej we wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Niewystarczające jest również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości, jeśli nie została ona dotąd nawet wytyczona. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie sygn. akt II SA/Lu 219/09.

Czy w wyniku podziału nieruchomości można pozbawić działkę dostępu do drogi publicznej?

Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami „podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną”. Jak wskazano powyżej, dokonanie podziału z naruszeniem tych zasad jest niedopuszczalne.

Jakie mogą być skutki braku dostępu do drogi publicznej ?

Warto wskazać, iż skutków braku dostępu działki do drogi publicznej może być wiele. Z praktyki pracy w Kancelarii Radcy Prawnego wiemy bowiem, iż wielu z klientów, którzy zgłaszają się do Naszej Kancelarii celem uzyskania porady prawnej prowadzi działalność gospodarczą, która wykonywana jest na działce, pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Wskazać należy, iż brak dostępu do drogi publicznej w takim wypadku prowadzić może do znacznego uszczuplenia środków finansowych, które w normalnych warunkach można było uzyskać.

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej

Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 k.c Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Droga jest konieczna, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Celem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest prawna gwarancja dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich ( por. wyrok SN z dnia 28 kwietnia 2000 r., II CKN 257/00, Lex nr 52618 ; orzeczenie SN z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, Biul. SN 2005, nr 11, s.47)

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje zarówno w braku dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, jak też w przypadku, gdy istniejący dostęp jest „nieodpowiedni”. Możliwy jest zatem całkowity brak dostępu, jak również gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, gdyż nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:

telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl

Add a Comment

Your email address will not be published.

Call Now Button