Realizacja uprawnień z tytułu rękojmi za wady

Do naszej Kancelarii zgłaszają się klienci po poradę z zakresu prawa budowlanego, którzy chcą dochodzić praw przysługujących im na podstawie rękojmi za wady nabytej nieruchomości, kiedy wystąpiła wada fizyczna nieruchomości. Staramy się Państwu pomóc, poniżej wyjaśniając najistotniejsze zagadnienia, które często pojawiają się w praktyce.

Nasi klienci zadają sobie pytanie: Na co należy zwrócić uwagę, chcąc skutecznie zrealizować uprawnienia z rękojmi?

Po pierwsze – doszło do wystąpienia/ ujawnienia się wady fizycznej. Odpowiedź na pytanie jak należy rozumieć pojęcie „wady fizycznej” znajdziemy w art. 556 (1) kodeksu cywilnego. „Wada fizyczna” polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. Przepisy tylko przykładowo wymieniają sytuacje, które wskazują na wystąpienie wady fizycznej. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Po drugie – zostało złożone Sprzedającemu stosowne oświadczenie. Uprawnienia przysługujące osobie Kupującej z tytułu rękojmi mogą mieć trojaką postać:

  • Odstąpienie od umowy
  • Żądanie usunięcia wady lub wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad
  • Oświadczenie o obniżeniu ceny (które generuje roszczenie o zapłatę)

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na konieczność dokonania we właściwy sposób notyfikacji wady.

Notyfikacja oznacza, powiadomienie o wystąpieniu i rodzaju wady podmiotu, który w akcie nabycia nieruchomości figuruje po stronie Sprzedającej. Powiadomienie o wystąpieniu wady innego podmiotu niż ten, który figuruje w akcie notarialnym jako Sprzedający nie odniesie pożądanego skutku, dlatego ważne jest zwrócenie uwagi na skierowanie takiej informacji do właściwego podmiotu – osoby fizycznej lub spółki. Najlepiej dokonać takiego zawiadomienia listownie lub mailowo, tak aby posiadać dowód na przesłanie takiego oświadczenia.

Notyfikacja wady polega na szczegółowym opisaniu wady, wszystkich usterek i uszkodzeń jakie wystąpiły na terenie nabytej nieruchomości. W praktyce najlepiej jest je udokumentować zdjęciami, które można potem dołączyć do przesłanego oświadczenia.

Jak już wspomniano, realizacja uprawnień z rękojmi dokonuje się przez złożenie przez Kupującego stosownego oświadczenia. Jeśli chodzi o nieruchomości, najczęściej Klienci będą kierować w stronę Sprzedającego w pierwszej kolejności żądanie usunięcia wady, a następnie żądanie obniżenia ceny nieruchomości.

Co istotne, brak ustosunkowania się w ciągu 14 dni do oświadczenia złożonego przez Kupującego, zgodnie z art. 561 (3) k.c. tworzy swego rodzaju domniemanie, iż żądanie kupującego jest uzasadnione. Po upływie tego terminu Sprzedający nie może kwestionować skutecznie swojej odpowiedzialności w zakresie objętym treścią żądania Kupującego. Taki mechanizm należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia ochrony interesów kupującego – bezskuteczny upływ 14-dniowego terminu tworzy sytuację, kiedy żądanie Kupującego traktuje się jako uzasadnione.

W przypadku nieruchomości roszczenie z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej przedawnia się z upływem 5 lat od wydania rzeczy Kupującemu, co oznacza, iż przed upływem 5 lat należy od wydania nieruchomości kupującemu należy podjąć na drodze sądowej kroki prawne (złożenie pozwu) zmierzające do realizacji takich uprawnień.

W celu poszerzenia wiedzy z zakresu prawa budowlanego, zachęcamy Państwa do lektury naszego bloga. Na blogu znajdą Państwo odpowiedzi na pytania, z jakimi najczęściej borykają się nasi klienci oraz wyjaśnienie istotnych kwestii dotyczących procesu inwestycyjnego.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:

telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl

Add a Comment

Your email address will not be published.

Call Now Button