Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – wszystko co musisz wiedzieć.
Budowa domu to poważna inwestycja i dla wielu osób spełnienie marzeń. Zdarza się, że po czasie wychodzą na jaw wady, o których konsument nie wiedział w momencie zawierania transakcji. Na szczęście prawo chroni kupujących i oferuje rozwiązania, które pomagają zabezpieczyć się przed skutkami niekorzystnych umów. Jedną z nich jest instytucja rękojmi za wady.
Z praktyki naszej Kancelarii widzimy, że mało osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym, pragnącym skorzystać z rękojmi po ujawnieniu wad fizycznych nabytej nieruchomości.
Jeżeli chodzi o odpowiedzialność za wady obiektu budowlanego, to uregulowano ją w sposób szczególny. Częściowo odpowiedzialność ta unormowana została w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, tj. w art. 655 k.c. W pozostałym zakresie przepisy umowy o roboty budowlane odsyłają do unormowań odnoszących się do umowy o dzieło.
Rękojmia stanowi ustawową – a zatem niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży – formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Ustawodawca określa jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. Art. 5561 Kodeksu Cywilnego wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:
a) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,
b) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,
c) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,
d) został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.
Kupujący, który powoła się na rękojmię może:
a) zażądać wymiany rzeczy na nową, wolną od wad. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego przepis ten nie obowiązuje jednak w przypadku nieruchomości;
b) domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z ujawnieniem wady. Kupujący nie może jednak żądać naprawienia wady, która nie powstała z winy sprzedającego. Sprzedający może też odmówić, jeśli usterki nie da się usunąć;
c) żądać obniżenia ceny nieruchomości;
d) odstąpić od umowy zakupu.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na konieczność dokonania we właściwy sposób notyfikacji wady. Notyfikacja oznacza, powiadomienie o wystąpieniu i rodzaju wady podmiotu, który w akcie nabycia nieruchomości figuruje po stronie Sprzedającej. Notyfikacja wady polega na szczegółowym opisaniu wady, wszystkich usterek i uszkodzeń jakie wystąpiły na terenie nabytej nieruchomości. W praktyce najlepiej jest je udokumentować zdjęciami, które można potem dołączyć do przesłanego oświadczenia. Warto zauważyć, iż przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy notyfikacji, zatem skuteczne jest zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną.
W przypadku gdy kupującym jest konsument, sprzedawca jest zobowiązany ustosunkować się do żądania kupującego co do usunięcia wady lub obniżenia ceny sprzedaży w terminie 14 dni. W przeciwnym razie uznaje się, że sprzedawca uznał żądanie kupującego za uzasadnione.
W razie stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedający niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Ponadto kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli wada jest nieistotna. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Wartość wady szacuje się na podstawie opinii biegłego z zakresu robót budowlanych.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, wystarczy forma pisemna. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy, strony powinny sobie zwrócić otrzymane świadczenia. Należy podkreślić, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje wyłącznie skutek obligacyjny i nie dochodzi do automatycznego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę.
Kodeks cywilny zastrzega również, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (np. pleśń na ścianie) została stwierdzona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w momencie sprzedaży. Mówi o tym art. Art. 5562 KC. W takiej sytuacji sprzedawca będzie odpowiadał za wadę.
Warto też pochylić się nad tym ile trwa rękojmia i w jakim terminie można się na nią powołać? Otóż, rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od wydania nieruchomości. Natomiast roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. W przypadku gdy nieruchomość nabył konsument, bieg tego terminu nie może skończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.
Jeśli kupujący zażądał usunięcia wady, termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy sprzedawca nie usunie usterki.
Jeżeli kupujący żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu lub obniżeniu ceny nastąpi po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady. Co istotne, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W takim przypadku kupujący będzie mógł nawet po upływie 10 lat od wydania nieruchomości przez sprzedającego dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi.
Jeśli potrzebują Państwo wsparcia z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią:
telefon: 12 307 14 04
email: matyasik@kancelaria-bonaartis.pl