Umowa rezerwacyjna, przedwstępna czy deweloperska?

Klienci wielokrotnie zgłaszają się do Kancelarii w celu omówienia umów zawieranych z deweloperami jeszcze przed faktycznym nabyciem własności danego lokalu. Najpowszechniejszą umową dotyczącą przeniesienia prawa własności lokalu w przyszłości jest umowa deweloperska, jednak powszechne w obrocie są także umowy przedwstępne, a praktyka wykształciła konstrukcję znaną jako „umowa rezerwacyjna”. W niniejszym artykule przyjrzymy się najważniejszym błędom popełnianym przy zawieraniu umów „na przyszłość.

W uproszczeniu, umowa deweloperska dotyczy na ogół lokalu który dopiero ma powstać (popularnie mówi się o „kupowaniu dziury w ziemi) – deweloper otrzymuje środki w miarę postępów w inwestycji, finansując z nich dalsze jej etapy. Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z szeregiem obowiązków opisanych w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Dokładny zakres obowiązków dewelopera wynikających z wymienionej ustawy to temat na oddzielny artykuł. Umowa przedwstępna to z kolei szczególny rodzaj umowy wymieniony w Kodeksie cywilnym, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia danej umowy w przyszłości. Zawarcie umowy przyrzeczonej może być obwarowane warunkiem lub terminem. Najważniejszym zabezpieczeniem interesów stron w ramach umowy przedwstępnej jest możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze powództwa sądowego, niemniej umowa przedwstępna musi odpowiadać umowie przyrzeczonej co do formy, tj. w przypadku nieruchomości umowa przedwstępna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Niekiedy spotyka się przypadki, gdy sprzedający/deweloper zawiera z klientem umowę zwaną „umową rezerwacyjną” – jest to umowa z kategorii tzw. „umów nienazwanych” na której zawarcie pozwala zasada swobody umów wyrażona w art. 353(1) Kodeksu cywilnego. Zasada ta podlega jednak ograniczeniu przez przepisy, między innymi te dotyczące umów deweloperskich. Umowa rezerwacyjna w swojej treści często bywa zbliżona do umowy przedwstępnej i co do zasady może być użyteczna, niemniej należy mieć się na baczności, jeżeli przedmiotem takiej umowy ma być nieruchomość.

Najważniejszy błąd przy zawieraniu umów, których przedmiotem jest nieruchomość „na przyszłość” stanowi niezachowanie formy aktu notarialnego. Jak wskazano powyżej, zawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną można żądać tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna odpowiada umowie przyrzeczonej co do formy. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, natomiast w przypadku umowy przedwstępnej czy wszelkiego rodzaju umów rezerwacyjnych dochodzi niekiedy do ich zawierania w zwykłej formie pisemnej, co skutkuje znacznym pogorszeniem sytuacji kupujących. O ile w przypadku niewywiązania się przez dewelopera/sprzedającego z umowy istnieje możliwość dochodzenia zwrotu wpłaconej kwoty, o tyle żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej jest skazane na porażkę. W dobie stale rosnących cen nieruchomości odzyskanie wpłaconych pieniędzy, nawet z odsetkami, po dłuższym czasie nie rekompensuje straty w postaci braku możliwości nabycia nieruchomości „po starej cenie”.

Zwracamy uwagę, aby wszelkie umowy dotyczące obrotu prawem własności nieruchomości zawierać w formie aktu notarialnego – tylko wówczas pozostają Państwo pod odpowiednią ochroną prawną. Jednocześnie, w przypadku chęci skonsultowania treści zaproponowanej Państwu umowy, zapraszamy do kontaktu z zespołem naszej Kancelarii.