Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej a skierowanie decyzji do nowego właściciela nieruchomości

Niedawno w kancelarii z dużym sukcesem zakończyliśmy prowadzenie sprawy dotyczącej wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Klient zabudował fragment gruntu rolnego budynkiem jednorodzinnym bez wcześniejszego uzyskania decyzji w przedmiocie wyłączenia tego gruntu z produkcji rolnej. Postępowanie klienta było prawidłowe, ponieważ ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych pozwala na wydanie decyzji administracyjnej również po dokonaniu wyłączenia. Co ważne, nieruchomość została sprzedana osobie trzeciej, jednak organ skierował decyzję z przedmiocie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej do klienta. Takie zachowanie organu było wadliwe i zakończyło się uchyleniem decyzji przez wojewódzki sąd administracyjny.

Jak wygląda wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych co do zasady wydanie decyzji w przedmiocie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Stosowny wniosek strona składa do starosty lub odpowiednio prezydenta miasta w miastach na prawach powiatu.

Jednak przepisy pozwalają na wydanie decyzji administracyjnej już po dokonaniu faktycznego wyłączenia z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w razie stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%. Nie jest to więc drastyczna sankcja, a samo dokonanie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej bez wcześniejszego uzyskania decyzji nie rodzi innych negatywnych konsekwencji.

Z jakimi kosztami wiąże się wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Wysokość należności jest uzależniona od klasy gruntu; ustawa określa szczegółowo wysokość należności za 1 hektar. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Bardzo często jest tak, że wartość gruntu przekracza wysokość ustalonej zgodnie z ustawą należności i w takim przypadku strona nie ma obowiązku opłacania należności.

Z kolei opłatę roczną wnosi się w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia gruntu z produkcji. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku, przyjmując kwoty przewidziane dla należności. Przykładowo, jeśli zgodnie z ustawą wysokość należności powinna wynieść 30 000 zł, to opłata roczna, płatna przez 10 lat, będzie wynosiła 3000 zł rocznie.

Jaki wpływ na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej ma zmiana właściciela nieruchomości?

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje, o których mowa w art. 11 ust. 1-2, a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Zbywający jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku. W orzecznictwie wskazuje się, że z chwilą zbycia gruntów wyłączonych z produkcji rolniczej, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę z mocy prawa. Na powstanie obowiązku uiszczania powyższych opłat rocznych nie ma wpływu okoliczność, uprzedzenia nabywcy przez zbywającego o istnieniu takiego obowiązku (wyrok WSA we Wrocławiu z 19.12.2017 r., II SA/Wr 563/17). Wprawdzie w zdaniu ostatnim art. 12 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazano, że „zbywający jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku”, jednakże z jego niewykonaniem ustawodawca nie powiązał (…) jakichkolwiek konsekwencji, w tym w szczególności zwolnienia nabywcy z tego obowiązku. Skutku takiego, (…) nie da się wywieść z treści tego przepisu, niezależnie od tego której wykładni by nie zastosowano. Gdyby wolą ustawodawcy było zwolnienie nabywcy z obowiązku uiszczenia opłat w przypadku niepoinformowania go o tym fakcie przez zbywcę, to powyższe zostałoby wyartykułowane. Tymczasem przepisu takiego brak (Wyrok NSA z 9.04.2013 r., II OSK 2383/11).

Niewątpliwie zatem, jeśli to poprzedni właściciel nieruchomości dokonał wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, trzeba uznać, że to na nabywcy nieruchomości w wydawania decyzji administracyjnej ciąży obowiązek uiszczenia opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej. Skierowanie decyzji do poprzedniego, a nie obecnego właściciela nieruchomości, jest wadliwe. Sąd administracyjny powinien uchylić taką decyzję lub wręcz stwierdzić jej nieważność.