Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Inwestycje budowlane wiąże się przede wszystkim z zakupem działki. Niewątpliwe działki rolne są dużo tańsze niż działki budowlane, dlatego też wiele osób decyduje się na zakup takiego rodzaju gruntu. Jak odrolnić działkę krok po kroku i przygotować ją pod budowę? Chętnych do zapoznania się z tą procedurą zapraszamy do lektury.

Krok pierwszy – zmiana przeznaczenia gruntu – poprzez zmianę miejscowego planu albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Pierwszym krokiem jaki należy podjąć do sprawdzenie w urzędzie gminy lub miasta czy teren, który nas interesuje został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy działka jest objęta w planie jako teren przeznaczony na produkcję rolną to konieczne będzie złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania.

Co powinien zawierać wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania?

• dane dotyczące właściciela działki – imię, nazwisko, adres,
• przedmiot, zakres i uzasadnienie zmiany,
• opis terenu, którego dotyczy wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego,
• wpis lub wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki, której dotyczy wniosek a także wypis z rejestru gruntów.

Ważne jest aby pamiętać, iż do tego wniosku nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego a co za tym idzie gmina nie ma obowiązku rozpatrywania go.

Po uwzględnieniu naszego wniosku rozpoczyna się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Proces zmiany przebiega zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż każda zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane.

Zmiana i sporządzenie planu przebiega zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Po podjęciu przez rad uchwały o przystąpieniu do zmiany planu, wójt, burmistrz lub prezydent miasta obwieszcza o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przebiega zgodnie z procedurą zawartą w art. 11 ust. 2 ustawy.

Uwaga! Na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania może zwiększyć się wartość nieruchomości wówczas pobrana będzie opłata planistyczna – pobierana w momencie zbycia działki.

Co w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania?

W sytuacji gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania należy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek o odrolnienie należy złożyć do urzędu gminy lub miasta właściwego pod względem lokalizacji nieruchomości.

We wniosku należy wskazać:

• dane identyfikacyjne wnioskodawcy;
• dane dotyczące planowanej inwestycji – przeznaczenie terenu, planowane położenie obiektu;
• charakterystykę inwestycji – zapotrzebowanie na media, sposób odprowadzenia ścieków, planowany sposób ogrzewania;

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia warunków z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Musimy pamiętać, że jeśli kupujemy działkę w miejscu, w którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania nie wiemy wówczas jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. W takiej sytuacji warto zaznajomić się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium to jest dokument, który ogólnie określa planowy sposób zagospodarowania całego obszaru gminy.

Krok drugi – wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Niezależnie od dokumentów wyżej wymienionych koniecznym jest wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek o odrolnienie należy złożyć w Starostwie Powiatowym. Koszt odrolnienia zależy od pochodzenia, klasy i powierzchni wyłączonego terenu.

Dodatkowo naliczany jest koszt opłaty rocznej w wysokości 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Czas trwania opłaty:

• w przypadku trwałego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – 10 lat,
• w przypadku czasowego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – przez okres wyłączenia – nie dłużej jednak niż 20 lat.

Jeśli interesuje Państwa tematyka przekształcenia działki rolnej w budowlaną zapraszamy do kontaktu mailowego, telefonicznego lub osobistej wizyty w Naszej Kancelarii.