Odszkodowanie dla właściciela nieruchomości za niekorzystne ustalenia w planie zagospodarowania przestrzennego

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera mechanizmy chroniące właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym przedsiębiorców, przed niekorzystnymi skutkami finansowymi działań planistycznych gminy.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (i odpowiednio – zmiana tego planu) wywołuje konkretne skutki również z perspektywy wartości poszczególnych nieruchomości. Zmiana ta i możliwe konsekwencje to jedno z najbardziej problematycznych zagadnień w całym systemie gospodarki przestrzennej, znacząco oddziałujące na możliwość stosowania poszczególnych lokalnych narzędzi polityki przestrzennej.

Obniżenie wartości nieruchomości przez plan miejscowy lub jego zmianę wiązać się będzie z co najmniej ograniczeniem możliwości korzystania z danej nieruchomości w dotychczasowy sposób lub sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. W ujęciu SN (post. z 22.11.2018 r., V CSK 235/18, Legalis), korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie bądź decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Wyjaśniono, że dla oceny zasadności roszczenia opartego na art. 36 ust. 1 PlanZagospU konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona.

Biorąc jednak pod uwagę obecne brzmienie art. 37 ust. 11 pkt 1 PlanZagospU, należy je w pełni podzielić. Tylko plany miejscowe określają przeznaczenie terenu. Przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 PlanZagospU alternatywnie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego. Warto wskazać, że przepis ten dotyczy takiej sytuacji, w której stronie przysługiwało wynikające z prawa własności uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeżeli właściciel z uprawnienia tego nie korzystał. Dodatkowo należy zauważyć, że uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, lecz także potencjalne (post. SN z 11.10.2018 r., I CSK 275/18, Legalis).

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość należnego odszkodowania określana jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Należy wskazać, że wymienione powyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny i w sytuacji negatywnego rozpoznania wniosku przez gminę, pozostaje dochodzenie wierzytelności na drodze postępowania sądowego.